【理想】不動産投資でサラリーマンが成功する秘訣と適正年齢とは?!




こんにちは!ゆうきです!

 

 

投資は早くはじめるほど有利

という言葉をよく聞きます。

具体的に不動産投資の場合は

何歳頃からスタートするのが

理想なのでしょうか。

 

 

不動産投資では物件を取得するまでは

手間も時間もかかる半面、

信頼できる管理会社を見つけて

管理業務を任せてしまえば、そのあとは

オーナーのやるべきことは少なく

運用も安定するといわれています。

 

 

そこで今回は、

リタイアする年齢(定年年齢)と

返済期間にもとづいて、

理想のスタート年齢を考えました。

 

 

定年退職=ローン完済がよい

 

不動産投資をスタートする理想の年齢は

定年年齢から逆算するとわかりやすいです。

 

 

サラリーマン現役時代は、

ローンの返済額と家賃収入を相殺して

負担のない形で資産形成を進めます。

その後、リタイアする頃にローンを完済すると

家賃収入がそのまま「私的年金」の代わりになり

この「私的年金」と「公的年金」を組み合わせると

収入が減っても現役生活と変わらない、あるいは

それ以上に豊かな生活をおくることができます。

 

平均的な定年年齢は

  • 60歳:92.2%
  • 61~65歳:7.8%
  • 66歳以上:0.1%

 

多くの企業では60歳を定年に設定しています。

しかし最近では日本国内で人手不足が深刻な

こともあり、高齢者の雇用環境が劇的に

変わりはじめているのも見逃せません。

厚生労働省の調査では、希望者全員を

66歳以上まで継続雇用している企業の

割合が増加しています。

 

  • 中小企業:6.1%
  • 大企業:2.2%

 

合わせて70歳まで働ける企業の割合も

着実に増えています(大企業で約15%)。

 

以上の内容から、数十年後の定年年齢は

65~70歳あたりに設定するのが現実的と

考えられます。

 

 

新築~築浅を選択すべき

 

次に、ローンの返済期間を考えます。

定年年齢から返済期間を引いた年齢が

「不動産投資をはじめる理想の年齢」

目安になります。

 

 

とはいうものの、これは取引する金融機関や

頭金をどれだけ用意するかで大きく変わります。

マイホームのローンと違い不動産投資のローンは

早く返済することにこだわるよりも

ある程度の期間をかけて計画的に返していった方が

よいとも考えられます。返済期間を長くすると

月々の返済額を抑えられます。それにより、

「家賃 ー ローン返済額」の間に利益が生まれ

キャッシュフローが楽になるからです。

 



返済期間はケースバイケースですが

仮に30年と設定した場合は

さきほどの65~70歳の定年年齢から逆算して

35歳以下が不動産投資をスタートする

理想の年齢になります。また、35年に設定すれば

30歳以下が理想です。

 

 

ここで注意したいのは、長めの期間で

完済を目指す場合は、新築または築浅の物件を

選択した方がよい点です。

 

 

もし、現在築30年のマンションのローンを

30年かけて返済していくと

完済する頃には築60年になり

私的年金を生み出す力が

無くなっている可能性があります。

 

 

条件が変われば、中高年でも遅くない

 

借り入れ先や運用方針などの条件が変われば

状況も変わってきます。たとえば、返済途中で

売却してキャピタルゲイン(売却益)を

狙いたい方は、残債の早期減少を優先し

短期ペースでの融資返済を目指します。

 

 

または繰上げ返済を実施する方針もあります。

ここでのキャピタルゲインとは

「売却価格-購入価格の差額」ではなく

「売却価格-融資残債」を指します。

この場合は、返済期間が短くなるため

中高年になってからスタートしても

問題ないと思います。

 

 

金利は資金を調達するため(融資を組むため)

のコストですから、短期で返済することにより

金利コストは減少します。短期返済の場合、

1回当たり(1月当たり)の返済額が増加し、

毎月のキャッシュフローは圧迫されますが、

トータルでの収益を考えて、

短期での融資返済運用を若い世代が

選択するのもありだと思います。


 

成功の秘訣は管理会社次第

 

もし、運営のすべてを自己管理で行う場合

確かに管理費用は抑えられますが

膨大な時間と手間がかかります。

 

 

まず、入居者と直接やりとりすることに

なるでしょう。入居希望者の応対、

騒音やゴミ処理などのクレーム対応、

家賃滞納者への督促、入退去時の対応など

があります。不良な入居者の対応は

とても骨の折れる仕事です。

 


不動産投資は、

入居者の生活の基本部分である

「住居」を扱うことになります。

「お湯が出ない」「エアコンが効かない」

「鍵をなくした」など、非常時の対応も加えれば

遠方に長期旅行をして留守にするときも

気になってしまうかもしれません。また、

問題をカバーしきれず、不手際をすれば

入居者の不満を招き、評判が悪くなれば

入居者が付きにくくなることも考えられます。

 

 

しかし一定の委託管理費用を払えば、

こうした業務をすべて代行してくれるのが

管理会社です。彼らは、問題点の存在を

見つけ次第、改善点とともに書面にまとめて

報告してくれます。また、オーナーが運営で

困ったときや迷ったときに、プロの立場から

適切なアドバイスをくれる頼れる存在です。

 

 

彼らと良好な関係を保ちながら

安定的な賃貸経営を目指すならば

最初からきちんと投資の目的を説明して

協力してもらえるような体制を取りましょう。

 

 

中長期での賃貸経営を考えているならば

資産価値を維持しながら、家賃アップに

つながるようなリフォームや修繕などの

提案をしてくれる管理会社もあります。

入居率が高まれば、収入が増えますし、

無駄な支出が減れば、投資は安定します。

オーナーのニーズを明確にして、

管理会社がどこまで応えてくれるのかも

同時にはっきりさせておけば、

きっと良い選択ができるはずです。

 

 

なお、管理会社の中には

リフォームを請け負う会社もあります。

物件を知り尽くしていることがリフォームに

生かされるケースもあるようです。また、

建築、販売、管理までワンストップで

サービス提供している会社もあります。

販売して終わりではなく、

管理まできちんと対応してくれる会社は

サラリーマンの資産形成としての不動産投資には

助かる存在です。

 

 

このように不動産投資をはじめる時は

物件の売却時期やご自身の定年年齢を設定し

綿密なシミュレーションをした上で

物件を購入する必要があります。

 

 

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それでは最後までお読み頂き

ありがとうございました。