【大原則】将来の資産をしっかり手にする失敗しない不動産投資とは?




こんにちは!

ゆうきです!

 

 

僕は今、不動産投資もしています。

「定年後の安定した資金源に」

「資産を残すことができ、節税にもなる」

昨今では不動産投資にまつわる

不穏なニュースもよく聞きます。

今、何かと話題の不動産投資。

 

 

そんな時代だから知っておきたい、

確実な投資法とはどんなものなのか。

 

 

投資初心者の方でも不動産投資とは何か

わかりやすく書いていきます。

 

 

そもそも不動産投資とは……?

 

不動産投資の基本スキームは

「ローンを組んで投資用不動産を購入し、

その入居者から得られる家賃収入で

ローンを返済。返済し終わった後、

その家賃が安定収入となる」というものです。

 

 

時間はかかるが、一度仕組みを作ってしまえば

安定した収入が得られ続けるのがメリットです。

 

 

例えば3,000万円のローンを組んで物件を購入し

家賃が年間200万円得られるとすれば、

約15年でローンを完済できます。

(金利等は除いた概算)

すると、その翌年からは

毎年200万円が安定的に得られる

ということになる。

 

 

もう一つのメリットは、

仕事をしながらでもできること。

 

 

サラリーマンが不動産投資を行なう場合、

多くは不動産管理会社に管理を委託し、

家賃の回収からトラブル対応まで

すべてを代行してもらう。そのため、

仕事が忙しい人でも無理なく投資を

続けることができます。

 

 

もちろん、将来的に不動産投資だけで

食べていきたい人は、自分で管理まで

行なうのもいい。また、委託をする場合でも

最低限の知識は身につけておくべきです。

 

 

 

 

不動産投資は投資というより「経営」

 

不動産投資が特にサラリーマンにお勧め

と言われる理由の一つに、「ローンが組みやすい」

ということがあります。投資用物件の価格は

ピンキリだが、区分でも数百万~数千万円、

一棟なら場合によっては億単位の金額が

必要となるため、普通の人にとっては

ローンが不可欠となります。サラリーマンは

その「属性」で判断されるため、

ローンが通りやすいというメリットがあります。

 

 

不動産投資は「投資」とはいえ、

株式投資やFXなどと違い、むしろ「経営」に

近いところがあるのも特徴です。良い物件を選び、

適切に管理して入居者に満足してもらい、

場合によってはメンテナンスやリフォームを

行なって物件の価値を保つ。ある意味、

仕事で培ったビジネス感覚を生かすことが

できるのも、不動産投資の面白さですね。

 

 

最初に勉強する必要はありますが

その後はそれほど手間がかからず、

将来に向けた資産作りができます。

これが、不動産投資が人気を集める理由

と言えるでしょう。

 

 

儲かる人、損する人の違いとは?

 

定年後の安定した資産作りに

役立つと人気の不動産投資。

一般に「ミドルリスク・ミドルリターン」

と言われますが、そのリスクを

最小化するためにはどうしたらいいのでしょうか。

 

 

また、最近は詐欺まがいの事件も起きています。

 

 

ここ最近、不動産投資関連にて相次いで

世間をにぎわす事件が起きています。

しかし、不動産投資の仕組みを

きちんと理解すれば、それに関わる

リスクも正確に判断できます。

 

 

ただ、一方で成功を続けるサラリーマン大家も

数多く存在しています。彼らが口をそろえて

指摘するのが「勉強の重要性」です。

 

 

例えば、高利回りを得るには相応のリスクを

取ることが必至だとわかります。

「美味しすぎる話」があれば、

「何かカラクリがあるのではないか?」

「どうやってその高利回りが出せるのか?」

と疑うこともできます。

 

 

では、失敗しない不動産投資のためには

どんな心構えを持つべきなのだろうか?

「失敗しない」不動産投資家を目指すために

必要な知識を6つにまとめてみました。

 

 

1、自分が何を目指すかを明確に!

 

不動産投資は中でも相対的に

リスクの高いもの、低いものがあります。

 

 

たとえば、都心の一等地の物件は

価格が高いぶん利回りが低くなるが、

値崩れの危険性が低く、売却も比較的

容易だと言われます。

 

 

一方、地方や駅から遠い物件は

高利回りが狙えるぶん、リスクも高くなる

と言われます。

 

 

では、どちらを選ぶべきかというと

それは自分の「目標」によってきます。

 

 

もし、早期でのセミリタイアを

目指したいのなら、ある程度のリスクを

取ってでも高利回り物件を狙う必要が

出てくるかもしれませんし、逆に

老後の資金の足しになればいい

と考えているのなら、利回りは低くとも

将来的に価格が落ちにくい物件を

選ぶほうがいいと思います。

 

 

ここがぶれていると、つい無理をして

過大なローンを抱えてしまったり、

逆に「思ったほど儲からない」と

早々に諦めてしまうこともあるでしょう。

 

 

目標を定めたうえで

長期プランに基づいた戦略が必要です。

 

 

 

2、利回りの仕組みを理解する

 

不動産投資において重視される「年間利回り」

1年間で得られる家賃を物件価格で割ったものであり

2000万円の物件で年間家賃が100万円なら、

年間利回りは5%となります。

 

 

注意したいのは、利回りには

「表面利回り」と「実質利回り」があること。

 

 

単純に家賃と物件価格の比率を示すのが

「表面利回り」ですが、不動産投資には

修繕積立金や保険、管理手数料など

さまざまな経費がかかります。

 

 

これら経費を引いた額こそが実際に

自分の手元に入ってくる金額となり

その比率を「実質利回り」といいます。

 

 

基本的なことではありますが、

ここを間違えると返済プランに

大きな狂いが生じます。

 

 

3、「人口動態」に気を配る

 

不動産投資の最大のリスクは

予定通りに部屋が埋まらない「空室リスク」

 

 

だからこそ場所選びが重要なのですが

物件を長期間保有することを考えれば、

場所選びも長期で考える必要があります。

 

 

例えば、再開発計画の有無、鉄道の新路線

新駅計画、地域ごとの人口増減予測……。

 

 

こうした情報に常に気を配り

先を見据えることが重要です。

 

 

4、ローンを恐れない。でも無理をしない

 

不動産投資には数百万~数千万円単位の

金額が必要になるため、普通のサラリーマンは

ローンを組むことになります。

 

 

不動産投資がサラリーマン向けだと

言われる理由の一つも

ローンを組みやすいことです。

 

 

ただ、ここを躊躇してしまうと

いい物件が出てきてもなかなか踏み出せず

機会を逸してしまうことになります。

 

 

一方で、借りられるからといって

身の丈に合わないローンを抱え込むのも

考えものです。

無理のない計画を立てるべきです。

 

 

5、出口戦略を考えておく

 

現在は上昇を続ける不動産価格ですが

いずれ下がるという予測を持つ人も多いです。

また、現在の低金利がいつまで

続くのかもわからない。今後どうなるかの予測は

難しいですが、万一に備えて「出口戦略」を

持っておくべきでしょう。

 

 

具体的には、物件価格が暴落した場合や

ローン金利が上がった場合などを想定し、

売却や繰り上げ返済などのシミュレーションを

しておくことです。その物件を購入するか

どうかの判断も、シミュレーションの結果

「ここまでのリスクなら取れる」

判断してから下すべきでしょう。

 

 

6、自分に合った不動産会社選びを

 

やはり識者が指摘するのが

「業者の見極め」です。

 

 

不動産投資は長期にわたる投資です。

それだけに、本当に信頼できる業者選びが

必要となりますし、実績などはもちろん

その会社がどのようなポリシーを持っているか、

そして、社員にそれが浸透しているか

なども重要な判断基準です。

 

 

さらに、不動産会社は個々に

得意とする分野があります。

・都心に強い会社

・ある地域では抜群の実績を持つ会社

・中古区分に特化している会社

・リフォームにより築古物件を

 再生することに長けた会社

 

 

そうした不動産会社ごとの個性を知ることも

いい不動産会社を見つけるためには不可欠です。

 

 

「不動産投資にはリスクはある。だが、

勉強することでそのリスクを減らすことができる」

──多くの識者がこう指摘します。

 

 

書籍や雑誌などで知識を増やすとともに

多くの不動産投資会社から話を聞き

見聞を広める。

 

 

「一獲千金の道などない」と心得て

人生100年時代に向けた備えを

今から始めておくことをオススメします。

 

 

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それでは最後までお読み頂き

ありがとうございました。