【2019年版】不動産投資で成功率を上げる為の今後の相場を解説




こんにちは!ゆうきです!

 

 

米中貿易摩擦をはじめ、依然として

世界経済の不透明感が漂うなか

2019年はどうなるのでしょうか?

 

 

2018年の国内不動産市場は

相変わらず不動産投資、購入の意欲が

旺盛な1年だったと言えるでしょう。

 

 

2017年末〜2018年初頭には

かぼちゃの馬車事件が起こりました。

 

 

銀行が融資を引き締め不動産市場が

大きく冷え込むことが懸念されましたが

蓋を開けると、思い切り融資を引き締める状況には

ならず、大きな影響には至りませんでした。

 

 

このような振り返りをした上で

2018年を振り返ると、不動産市場では

「3極化」が加速しました。

 

 

都心の超一等地や郊外・地方の駅前、駅近といった

・価格が上昇・維持するエリア

・なだらかに下落するエリア

・底なしに価格が下落していくエリア

の3つに分かれるイメージです。

 

 

そして2019年以降はどうなっていくのか

不動産市場の見通しについて

書いていきます。

 

 

2019年以降の不動産市場見通し

 

おそらくは、今がピークで2019年以降は

しばらく頭打ち感が続くと思います。

ただバブルではなく、崩壊局面は基本的に

しばらくはないという考えです。

 

 

不動産価格の先行きを占う上で

重要な指標が(日経平均)株価です。

都心3区、5区の中古マンション相場と株価は

非常に連動していることがわかります。

もちろん、株式市場のほうが

ボラティリティ(価格変動)は高いです。

 

 

中古マンションは、個人の売主と買主間での

売買となるので、株価と連動しやすい特徴が

あります。都心のマンションを購入できる層は

株式投資をやっている割合が高いからだと

考えられます。贈与を受けている人も多いですが

親も株式投資をやっている割合が高いのです。

 

 

ちなみに、新築マンションの相場は

マンションデベロッパーが価格をコントロール

しているので全く連動していません。

 

 

株価が上昇するようなら状況も変わると

考えています。EUは金融緩和、

アメリカは金利上昇、先進国全体としては

株式市場のボラティリティー、政治の不安定さ、

世界的な経済減速など複合要因で不動産価格が

頭打ちから下落のトレンドにあります。

 

 

懸念材料としては、消費税の増税です。

増税前後で駆け込みと落ち込みがないよう

住宅や自動車については、住宅ローン減税の

拡充や給付金の引き上げ、自動車減税と

実施していますから、その点において悪影響が

及ぼされるとは考えづらいです。しかし、

消費税増税それ自体が景気を冷やす可能性があり

結局は株価頼みというという話になります。

 

 

3極化にはどのような要素が影響しているのか?

 

ひとつの特徴として、

居住者が求める駅からの距離が

非常に短くなっています。

駅前や駅近は非常に強い需要があり、

いまだ上昇を続けているエリアがあるその一方

駅からの距離が遠いと郊外や地方はもちろん

都心部でさえも土地価格が下落しています。

 

 

その背景の1つは30代以下の若い世代の

自動車保有率が低下している点です。

 

 

基本的に徒歩圏内で生活ができる環境を

求めるようになりました。さらには、

共働き世帯の割合が年々増加傾向にあり

利便性においても重視されています。

共働きで小さなお子さんがいる家庭だと

クルマで保育園まで送り届けて

家にクルマを戻し、そこからまた徒歩で

駅に向かうのは時間的に難しいものがあります。

 

 

もうひとつは、単身の若い方も

駅からの距離を求める傾向が

強くなっている点が挙げられます。

専有面積が10平米にも満たない

トイレとカウンターキッチンと寝るスペースだけ

といった家賃6万円〜7万円の物件が

割と人気を集めています。

 

 

料理もしない、テレビも普段見ない、

家に人を招くこともありませんから

「寝に帰るだけ」の場所としてのニーズが

高まっているのではないでしょうか。

居住快適性よりも、時間を大事にする人が

増えてきているのが印象的です。

この傾向は今後も続くと思います。

 

 

中古不動産価格見通しについて

 

中古不動産市場の価格は、まず東京から動きます。

東京のなかでも、皇居を中心として、

まず港区、渋谷区、品川区の辺りから動きます。

次に、世田谷区、杉並区の辺り、というように

東京都の次は神奈川県、その次に埼玉県、

最後に千葉県といった動きを見せます。

 

 

ここ最近は、不動産の金融商品化が

かなり進んだこともあり、金融商品との連動を

見せるようになりました。早ければ半年、

遅くとも1年も掛からない時間軸で

その波が波及していきます。

 

 

つまり、東京都心部に一極集中で

お金が集まっていて、波及の波が

ものすごく小さくなっていることがわかります。

 

 

東京五輪後の影響は?

世間で言われているような悪影響は

ほとんどないと思います。

1964年の東京五輪から、五輪開催が

不動産市場に与える影響を

過去のデータまで遡ると分かることですが

経済の小さい国では大きな影響がある一方、

先進国で開催する場合には軽微な影響に

留まっています。

 

 

2012年に開催されたロンドン五輪後の

影響については、英国政府が

「五輪開催が不動産市場に与えた影響はなかった」

という内容のレポートを出すほどです。

 

 

2020年の東京五輪も、選手村ができる

晴海エリア近辺は影響があると考えられますが

限定的でしょう。

 

 

よく、

「五輪開催後は建設需要が減少して

 工事費が下がり、不動産価格も下落する」と

言われることがありますが、しばらく建設需要は

減少しないでしょう。建設需要が旺盛というよりも

人手不足が主な理由です。

 

 

仮に五輪需要がなくなったところで

「焼け石に水」といえるほど

建設需要が旺盛なのです。

 

 

業界として人手不足の課題を

抱えていたところに

東日本大震災の復興需要や

アベノミクスによる公共事業が押し寄せ

どうしようもない状況の中で

さらに東京五輪の開催が決定しました。

 

 

元々、恒常的な人手不足状態にありますから

五輪後の悪影響はあまり無いと思います。

人手不足で賃金が下がる見通しもありません。

マンションやオフィスビルを建てる材料も

不足気味です。一方的な上昇局面は終焉を

迎えますが高止まりの状況が続くでしょう。

 

 

新築、中古購入時の注意ポイント

新築マンション価格は高値圏で

推移していくでしょう。東京23区については、

普通の会社員ではとても手が出せません。

新築マンションが頭打ちの状況のなか、

相対的な割安感から中古マンションの価格が

ジワジワと上昇を続けています。また、

新築マンションについては価格だけでなく

品質が下がっている点にも注意が必要です。

 

 

アベノミクス以前であれば、

3LDKで70平米程度だった物件が

今だと55平米〜60平米程度と

部屋の広さが狭くなっています。

以前であれば、「12階建」として

建築するところを、切り詰めて

「13階建」にしているところもあるようです。

 

 

中古マンションについても

これまでの話と同様、基本的には

駅からの距離が重要です。また、

国交省が中古住宅・リフォーム市場を

活性化させようとしている方針についても

無視できません。この目的は簡単にいうと、

これまで重要視されてきた築年数を

指標にした評価ではなく、良い物件であれば

築年数に関わらず適切に評価しましょう

という動きです。これは、日本以外の

先進国では当たり前の話です。

 

 

では良い物件の要素とは何か。

 

 

将来的には、「建物の質」や

「管理組合の運営状況」が重要となるでしょう。

日本でも高級マンション市場では

築40年〜50年近く経過していても、

2億円〜3億円と普通に売買されています。

中古マンションなのになぜ高値がつくかと言えば

居住者が「お金持ち」だからです。

修繕積立金を潤沢に持っているので、

建物の価値保全がいくらでもできるという

相互の信頼感が成立しています。

 

 

とあるマンションでは、

1戸あたりの修繕積立金を300万円ずつ

貯めている一方で、別のマンションでは

ほとんど貯めていないこともあります。

この両者が同じ価値として判断するのは

無理がありますよね。

 

 

現時点ではこうした点が

価格に反映されていませんが、将来的には

反映されていくでしょう。逆に言えば、

今はこの点が反映されていないため

質のいい物件を見つけることができれば

いい買い物ができます。

 

 

考えないで購入するのはロシアンルーレットに

参加しているようなものです。

 

 

修繕積立金を確認する

9割方のマンションが

2回目の大規模修繕時に積立金不足に陥ります。

修繕サイクルは、12年〜15年に1回程度です。

1回目は12年目、

2回目は24年目〜28年目くらいです。

 

 

こう考えると、

建築後24年目〜28年目の直前

での購入は要注意です。

 

 

安心できる積立金額のひとつの目安としては

専有面積1平米あたり200円程度です。

これを1回目の修繕から均等に

積み立てているマンションであれば

2回目、3回目の修繕も大丈夫だと

判断できるでしょう。ただ、

そういったマンションはほとんどありませんから

神経質になりすぎると買えません。

 

 

今後は中古市場が拡大していく?

 

2016年〜2018年も同じ傾向だと思いますが

中古マンションの発売戸数が新築マンションの

発売戸数を上回っています。

 

 

新築マンションの発売戸数は年々下がっていて

ピーク時のリーマンショック前は首都圏で

8万戸以上あったものが、今では3万戸台に

激減しています。今は立地を厳選して

都心、駅近、駅直結、大規模、

タワーマンションのようなタイプしか

供給していません。おそらくは今後も

新築マンションの発売戸数は減り続けるでしょう。

新築マンションの供給が減れば、必然的に

中古マンションに注目が集まります。

 

 

先ほどのように、国策として

築年数に寄らない評価を推進していく流れを

考えても、中古マンションの流通数が

増加していくでしょう。

 

 

まとめ

 

結局、10年〜20年後にどれだけ得するか、

損するかは「何を買うか」によります。

新築か中古かという比較はあまり関係ありません。

それよりも、「将来の評価としてどうか」

という話です。今から新築マンションを購入して

さらに上昇する状況はあまり想定しづらいです。

 

 

ただ、価値が落ちにくい物件を

選ぶことは可能でしょう。

新築と中古にこだわらず

「価格が下落しにくい物件」

選ぶことをおすすめします。

 

 

僕のLINE@では投資やビジネスの

コンサルをやっています。

何か投資について分からないことや

友人や家族にはあまり相談したくないことでも

何でもいいので対応します。

 

 

是非、登録してみて下さい!

 

 

↑↑↑↑↑こちら↑↑↑↑↑

もしくは @zgn3627g

でLINEで検索してみて下さい!!

(@を忘れずに!!)

 

 

それでは最後までお読み頂き

ありがとうございました。